商業店面租賃違建敗訴房東與仲介須連帶賠償

・租用店面因隱蔽增建違建遭衛生局否准開業，法院判決房東與仲介須負賠償責任。

・訴訟成功追回房東應賠償455,106元，以及仲介與公司連帶賠償471,106元。

・房東違背交付合格房屋主給付義務，房仲則未依規定交付不動產說明書並調查違建。

租屋創業的突發危機

許多專業人士在籌備獨立診所或治療所時，首要任務便是租賃適合的商業店面。然而，若租下的房屋含有未經登記的二次增建違建，且房東與不動產仲介在簽約前未如實告知，承租人往往在花費大量資金裝潢與購買設備後，才遭到衛生局稽查判定不合規定而無法順利開業，陷入嚴重的金錢損失與法律爭端。

本案原告物理治療師為了開設治療所，經由仲介帶看並與房東簽署了5年期租約，雙方在看屋時皆獲得保證房屋絕對沒有違建。但在動工裝潢並請設計師丈量後，赫然發現實際使用面積比權狀多出10至20平方公尺，隨後向縣府申請開業許可時，遭到衛生局以無障礙廁所位於使用執照範圍外為由正式否准。面對龐大的裝潢與搬遷損失，房東與仲介卻相互推卸責任，迫使當事人透過法律途徑維護權益。

專業法律攻防與法院認定

在審理過程中，被告雙方聘請律師抗辯房東僅同意房屋供治療所使用但未保證無違建，仲介則主張自己僅受房東委託且不清楚特殊審查標準。代理原告的黃楓茹律師透過通訊軟體對話紀錄，成功證明房東在得知違建時曾脫口透露房屋早年即已建成，藉此反證簽約當時確實有不得有違建的默契，認定房東未履行交付合約標的之主給付義務。

同時，原告透過轉帳明細與對話證明曾支付仲介費，確立雙方成立居間契約。依據相關法規，房屋有無違建屬於不動產說明書的法定必載事項，仲介未製作並交付說明書已明顯違反調查說明義務。法院最終採納原告律師的法律見解，認定房東與仲介皆有過失，判決房東與仲介須各自負擔相應的賠償金額。

對你的影響

對於上班族或計畫創業的個人而言，這起案件凸顯出租賃商業不動產時進行詳細調查的重要性。若未能在簽約前確認房屋的合法性與使用執照範圍，一旦遭遇違建導致營業計畫泡湯，不僅前期投入的心血與裝潢費用可能付諸流水，還得花費額大的時間與精神成本進行訴訟。因此，在簽署任何商業租約與支付仲介費前，務必確保仲介提供完整的不動產說明書，並以文字明確記錄房屋狀況的保證，才能有效降低日後的法律與財務風險。